Gérer ses locataires sans y passer ses soirées
La gestion locative prend du temps surtout quand elle se fait au fil de l'eau. Un bon choix de locataire, quelques outils et une décision claire sur ce qu'on délègue suffisent à la ramener à quelques heures par mois.
Un message un dimanche soir pour une chasse d'eau qui fuit, une relance de loyer à rédiger, une quittance oubliée, un devis à comparer. Pris un par un, ces sujets sont petits. Mis bout à bout sur trois ou quatre logements, ils finissent par occuper vos soirées, et par vous faire regretter d'avoir investi.
La plupart des propriétaires qui gèrent sereinement n'ont pas des locataires plus faciles. Ils ont décidé à l'avance comment traiter chaque situation, et ils ne traitent plus rien au cas par cas.
Où part vraiment le temps
Le temps de gestion ne se répartit pas également. Il se concentre sur les changements de locataire et sur les incidents, beaucoup plus que sur l'encaissement des loyers, qui ne demande presque rien quand il est automatisé.
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| Gestion au fil de l'eau | Gestion organisée | Total | |
|---|---|---|---|
| Changement de locataire | 20 h | 10 h | 30 h |
| Incidents et réparations | 12 h | 6 h | 18 h |
| Relances et impayés | 8 h | 2 h | 10 h |
| Quittances et comptabilité | 6 h | 2 h | 8 h |
| Encaissement | 3 h | 0,5 h | 3,5 h |
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| Changement de locataire | Incidents et réparations | Relances et impayés | Quittances et comptabilité | Encaissement | |
|---|---|---|---|---|---|
| Gestion au fil de l'eau | 20 | 12 | 8 | 6 | 3 |
| Gestion organisée | 10 | 6 | 2 | 2 | 0.5 |
Le choix du locataire fait l'essentiel du travail
Un locataire solvable, soigneux et joignable vous coûtera quelques heures par an. Un dossier choisi à la hâte peut vous coûter des mois de procédure. Le temps que vous passez à la sélection est celui que vous ne passerez pas ensuite en relances.
Loyer, charges, date de disponibilité, conditions attendues. Une annonce vague attire des candidats qui ne correspondent pas et vous fait perdre des visites.
La loi fixe la liste des justificatifs qu'un bailleur peut demander. Tenez-vous-en à elle, et appliquez les mêmes critères à tous : la discrimination est interdite et sanctionnée.
Caution personnelle, garantie Visale d'Action Logement pour les profils éligibles, ou assurance loyers impayés : choisissez avant de publier, car certaines garanties ne se cumulent pas.
Photos datées, pièce par pièce, compteurs relevés. C'est lui qui tranchera les discussions sur le dépôt de garantie à la sortie.
Un dernier conseil sur la sélection : prenez le temps d'un échange téléphonique avant la visite. Dix minutes suffisent pour vérifier que la date d'entrée, le loyer et les conditions conviennent, et pour éviter de faire visiter à des candidats qui ne pourront pas signer. Vous gagnez des samedis entiers.
Automatiser ce qui se répète
Une grande partie de la gestion est répétitive et se prête aux outils : les logiciels de gestion locative pour particuliers, souvent gratuits ou peu chers, s'en chargent. L'objectif n'est pas la technologie, c'est de ne plus avoir à y penser.
| Encaissement | Virement permanent demandé au locataire | Vérifier chaque mois sur un relevé |
| Quittances | Envoi automatique par un logiciel de gestion | Rien, sauf en cas de paiement partiel |
| Révision du loyer | Rappel annuel selon l'indice de référence | Appliquer et informer le locataire |
| Régularisation des charges | Tableau des dépenses tenu au fil de l'année | Un calcul par an |
| Petites réparations | Liste d'artisans de confiance partagée | Valider le devis |
Le dernier point est souvent le plus rentable. Un plombier, un électricien et un serrurier qui vous connaissent, que le locataire peut appeler directement dans une limite de montant fixée à l'avance, suppriment la moitié des appels du dimanche.
Déléguer, ou pas
Au-delà d'un certain nombre de logements, ou si vous habitez loin, la question de la gestion déléguée se pose. Les agences facturent en général entre 5 et 10 % des loyers encaissés, plus la mise en location. C'est une charge déductible dans la plupart des régimes, mais c'est une charge.
- Pas de frais de gestion
- Vous connaissez vos locataires et votre bien
- Vous décidez vite des travaux
- Du temps, et une disponibilité en cas d'incident
- Quelques pourcents des loyers chaque mois
- Un interlocuteur professionnel pour le locataire
- Des procédures connues en cas d'impayé
- Une qualité très variable d'une agence à l'autre
Il existe aussi un entre-deux : gérer vous-même le quotidien et ne confier que la mise en location, ou souscrire une assurance loyers impayés sans mandat de gestion. L'important est de choisir en connaissant votre temps disponible, pas par défaut.
Si vous déléguez, lisez le mandat de gestion comme un contrat à part entière : ce qui est inclus, ce qui est facturé en plus, les délais de reversement des loyers, la façon dont l'agence choisit les artisans. Demandez à voir un compte rendu de gestion type. Une agence qui ne sait pas vous le montrer ne vous le fournira pas non plus.
Demander à ceux qui gèrent dix logements
Les modèles de bail et les listes de justificatifs se trouvent en ligne. Ce qui ne s'y trouve pas, c'est la façon dont un propriétaire qui gère dix ou vingt logements organise sa semaine, quel impayé il a vu venir et comment il l'a traité, ou quel outil il a abandonné et pourquoi.
Sur Tribune, des investisseurs qui gèrent leur parc tiennent des sessions immobilier en direct. Vous écoutez librement les premières minutes, puis vous posez votre situation dans le chat : un locataire qui paie en retard, une agence qui vous déçoit, un deuxième bien à organiser.