Calculateur de rendement locatif
Le rendement brut, le rendement net, et surtout ce qui reste dans votre poche chaque mois une fois le crédit et les charges payés.
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| Le loyer encaissé, et où il va | |
|---|---|
| Crédit | 10 092 € |
| Charges | 2 000 € |
| Reste | 0 € |
- Rendement brut
- 5,5 %
- Rendement net
- 4 %
- Coût total de l'opération
- 165 000 €
- Montant emprunté
- 145 000 €
- Mensualité
- 841 €
- Intérêts sur la durée
- 56 826 €
- Loyers encaissés par an
- 8 550 €
Ce bien vous coûterait 295 € par mois de votre poche, crédit et charges déduits. Ce n'est pas rédhibitoire — c'est un effort d'épargne forcée —, mais c'est le chiffre à connaître avant de signer.
Le rendement brut affiché serait de 5,5 % ; le net, celui qui compte, de 4 %. L'écart vient des 2 000 € de charges annuelles et des mois sans locataire.
Sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité est de 841 € et le crédit coûtera 56 826 € d'intérêts au total.
Comment ce calcul est fait
Le brut sert à comparer, le net à décider
Le rendement brut — loyer annuel divisé par le prix — est celui qu'affichent les annonces, et il ignore tout : la taxe foncière, la copropriété, l'assurance, la gestion, les mois sans locataire. Le net les retire. L'écart entre les deux dépasse souvent deux points.
Le vrai chiffre est mensuel
Un rendement ne se dépense pas. Ce qui décide d'un achat, c'est ce qui rentre ou sort de votre compte chaque mois une fois la mensualité payée. Un bien à 6 % net peut coûter deux cents euros par mois pendant vingt ans — et rester un bon achat, à condition de le savoir avant de signer.
La vacance n'est pas une option
Cinq pour cent de vacance, c'est trois semaines sans loyer par an : un changement de locataire tous les deux ans suffit à les consommer. La saisir à zéro rend le calcul faux dans le sens le plus dangereux.
Ce que le calcul ne fait pas
Il ne modélise ni la fiscalité — micro-foncier, réel, LMNP et son amortissement changent beaucoup le résultat —, ni l'assurance emprunteur, ni la revalorisation du loyer, ni la plus-value à la revente. C'est un ordre de grandeur pour comparer deux biens.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?
Il n'y a pas de seuil universel : un 4 % net dans une grande ville avec une forte demande locative vaut souvent mieux qu'un 9 % net dans une commune où le bien reste vide trois mois par an. Regardez le net et le flux mensuel, jamais le brut seul.
Faut-il un cash-flow positif ?
Pas nécessairement. Un flux légèrement négatif est un effort d'épargne : vous remboursez un capital qui vous restera. Ce qui compte est de connaître le montant et de pouvoir le supporter, y compris pendant une vacance ou des travaux imprévus.
Combien prévoir pour les frais de notaire ?
Environ 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Ils s'ajoutent au coût total de l'opération, donc au dénominateur du rendement — les oublier surestime le rendement de près d'un point.
Le rendement net inclut-il les impôts ?
Non. Le net calculé ici retire les charges d'exploitation, pas la fiscalité. Selon votre régime — micro-foncier, réel, LMNP —, l'écart peut être considérable, et c'est le seul point sur lequel un comptable vaut son prix.