Premier investissement locatif : calculer la rentabilité avant de signer
Un rendement de 6 % sur l'annonce peut devenir 3,5 % une fois les charges payées, et un effort mensuel de plusieurs centaines d'euros. Voici comment calculer la rentabilité d'un premier investissement locatif, sur un exemple complet.
L'annonce affiche un studio à 120 000 €, « loué 600 € par mois, rentabilité 6 % ». Le calcul est juste, mais il ne dit presque rien. Il oublie les frais de notaire, la taxe foncière, les mois sans locataire et le crédit — c'est-à-dire tout ce qui décide si l'opération vous coûte ou vous rapporte chaque mois.
La plupart des premiers investisseurs découvrent ces chiffres après la signature. Les poser avant prend une heure et un tableur. Voici la méthode, sur un exemple qu'on suit du début à la fin. Les chiffres sont des hypothèses d'illustration, pas une promesse de rendement.
Le coût réel de l'achat
Le prix affiché n'est jamais ce que vous payez. Dans l'ancien, les frais d'acquisition (droits de mutation et émoluments du notaire) représentent en général 7 à 8 % du prix. Ajoutez les travaux, l'ameublement si vous louez meublé, et les frais de garantie du crédit.
| Prix d'achat | 120 000 € |
| Frais d'acquisition (environ 8 %) | 9 600 € |
| Travaux de rafraîchissement | 5 000 € |
| Coût total de l'opération | 134 600 € |
| Loyer hors charges | 600 € par mois, 7 200 € par an |
Du rendement brut au rendement net
Le rendement brut divise le loyer annuel par le prix : 7 200 / 120 000, soit 6 %. Rapporté au coût total, il tombe déjà à 5,3 %. Il faut ensuite retirer ce que le propriétaire paie chaque année et que le locataire ne rembourse pas.
- Taxe foncière : 800 € par an dans notre exemple, parfois bien plus selon la commune.
- Charges de copropriété non récupérables : 500 €.
- Assurance propriétaire non occupant : 150 €.
- Vacance locative : un mois sans locataire par an, soit 600 €.
- Entretien et petites réparations : 400 €.
Total : 2 450 € par an. Le loyer net tombe à 4 750 €, soit un rendement net de 3,5 % du coût total, avant impôt. Si vous confiez la gestion à une agence, comptez en général 6 à 8 % des loyers en plus.
Voir les données
| Le même studio, trois rendements | |
|---|---|
| Brut (prix affiché) | 6 % |
| Brut (coût total) | 5,3 % |
| Net de charges | 3,5 % |
Voir les données
| Brut (prix affiché) | Brut (coût total) | Net de charges | |
|---|---|---|---|
| Rendement annuel | 6 | 5.3 | 3.5 |
Le cash-flow : ce que ça coûte chaque mois
Financé intégralement à crédit sur 25 ans, avec un taux hypothétique autour de 3,5 %, les 134 600 € donnent une mensualité d'environ 675 €, assurance en plus, soit à peu près 705 € par mois. En face : 600 € de loyer, moins environ 205 € de charges mensualisées.
Résultat : environ 310 € à sortir de votre poche chaque mois, avant impôt. Ce n'est pas forcément une mauvaise opération — vous remboursez un capital qui vous appartiendra — mais c'est un effort d'épargne, pas un revenu. Le savoir avant de signer change la négociation, le choix du bien ou la durée du crédit.
Comparez avec les annonces réelles du quartier et, en zone tendue, avec l'encadrement des loyers. Ne prenez jamais le chiffre du vendeur tel quel.
Demandez la taxe foncière, les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale et les travaux votés.
Un logement classé G est déjà interdit à la location depuis 2025 ; un F le sera en 2028. Des travaux énergétiques peuvent effacer des années de rendement.
Loyer, moins charges, moins mensualité : c'est le chiffre qui dit si vous pouvez tenir.
Le régime fiscal choisi (location nue ou meublée) peut faire varier le résultat de plusieurs centaines d'euros par an.
Deux leviers changent sensiblement ce résultat. Le premier est le prix : négocier 10 000 € sur l'achat réduit à la fois les frais de notaire, la mensualité et l'effort mensuel. Le second est la durée du crédit : allonger réduit la mensualité mais augmente le coût total des intérêts. Il n'y a pas de bonne réponse universelle, seulement un arbitrage à faire en connaissant les chiffres.
Le loyer, enfin, n'est pas une donnée figée. Un studio bien placé, près des transports et des universités, se reloue en quelques jours ; le même studio dans une rue calme mais éloignée peut rester vide deux mois à chaque rotation. C'est pour cela que la vacance locative doit être estimée pour le bien précis, et non avec une moyenne nationale.
Faire relire ses chiffres par quelqu'un qui en a
Les formules sont simples. Ce qui fait la différence, ce sont les hypothèses : le vrai loyer du quartier, la vacance réelle d'un studio étudiant, le coût d'une cage d'escalier à refaire. Ces chiffres-là, les investisseurs qui ont plusieurs biens les connaissent par cœur.
Dans les sessions immobilier de Tribune, des créateurs vérifiés parlent de leurs opérations en direct, et vous pouvez leur soumettre votre calcul dans le chat. Les premières minutes sont en écoute libre.