LMNP, location nue, SCI : quel cadre pour un premier achat
Le cadre choisi pour louer décide de l'impôt pendant des années, et de celui qui tombera à la revente. Voici comment fonctionnent la location nue, le meublé en LMNP et la SCI en 2026, réforme des amortissements comprise, et à qui chacun convient.
Pour un premier achat locatif, la question du cadre arrive souvent tard, après la visite, parfois après le compromis. On entend « fais du LMNP, tu ne paies pas d'impôt » ou « monte une SCI, c'est plus pro ». Ces raccourcis étaient déjà approximatifs ; la réforme de 2025 en a rendu certains faux.
Ce qui suit décrit les grandes règles en vigueur en 2026 pour un particulier. La fiscalité immobilière change presque chaque année, et votre situation (revenus, projet de revente, famille) pèse lourd : faites valider votre choix par un expert-comptable ou un notaire avant de signer.
La location nue : simple, et souvent la plus imposée
Louer un logement vide génère des revenus fonciers. Sous 15 000 € de loyers par an, le régime micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 %. Au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, taxe foncière, assurance.
Son atout est le déficit foncier : des travaux importants peuvent créer un déficit imputable en partie sur vos autres revenus, dans la limite de 10 700 € par an en règle générale. Son défaut : les loyers nets s'ajoutent à vos revenus et sont taxés à votre tranche marginale, plus les prélèvements sociaux. Pour un contribuable à 30 %, l'addition est lourde.
Le LMNP : l'amortissement, et ce qu'il coûte désormais à la revente
Louer meublé en tant que loueur non professionnel relève des bénéfices industriels et commerciaux. Au micro-BIC, l'abattement est de 50 % pour la location meublée de longue durée, dans la limite de 83 600 € de recettes pour les revenus de 2026. Au régime réel, on déduit les charges et on amortit le bien et le mobilier, ce qui efface souvent l'impôt pendant de nombreuses années.
C'est là que la loi de finances 2025 a changé la donne. Pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : ils réduisent le prix d'acquisition retenu, donc augmentent la plus-value imposable. Les amortissements pratiqués avant 2025 sont concernés aussi. Certaines résidences de services (étudiants, seniors, EHPAD) échappent à cette règle.
Attention au seuil du statut professionnel : si les recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et les autres revenus d'activité du foyer, vous basculez en loueur professionnel, avec d'autres règles et des cotisations sociales.
La SCI : un outil de détention, pas un régime miracle
La SCI est une société qui détient le bien. À l'impôt sur le revenu, elle est transparente : chaque associé déclare sa quote-part comme des revenus fonciers, exactement comme en location nue. Son intérêt est ailleurs : acheter à plusieurs, organiser une transmission, éviter l'indivision.
À l'impôt sur les sociétés, la SCI amortit le bien et paie 15 % d'IS jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà. Mais la plus-value à la revente se calcule sur la valeur nette comptable, donc après amortissements, et sortir l'argent de la société sous forme de dividendes est de nouveau imposé. Elle a aussi un coût : création, comptabilité annuelle, formalités. Une SCI à l'IR ne peut pas, en principe, louer meublé de façon habituelle sans risquer de basculer à l'IS.
| Imposition des loyers | Barème + prélèvements sociaux | BIC, souvent faible au réel | IS à 15 % puis 25 % |
| Amortissement du bien | Non | Oui, au réel | Oui |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers, abattements pour durée | Particuliers, amortissements réintégrés | Sur valeur comptable, sans abattement |
| Complexité | Faible | Moyenne au réel | Élevée |
| Pour qui, en général | Travaux lourds, déficit foncier | Revenus locatifs à protéger, détention longue | Stratégie de capitalisation, plusieurs biens |
Comment trancher pour un premier achat
À plusieurs, la SCI (à l'IR le plus souvent) organise la détention. Seul, elle apporte rarement quelque chose sur un premier bien.
Le choix dépend d'abord du bien et de la demande locale : un studio étudiant se loue meublé, une maison familiale plutôt vide.
De gros travaux orientent vers la location nue au réel et le déficit foncier.
Revendre tôt réduit l'intérêt du LMNP au réel depuis la réforme. Garder longtemps le renforce.
Écouter ceux qui ont déjà choisi
Les règles se lisent en une soirée ; comprendre ce qu'elles donnent sur un vrai bien, avec de vrais loyers et une revente dans dix ans, demande de l'expérience. Les investisseurs qui ont plusieurs biens ont souvent essayé plusieurs cadres, et savent ce qu'ils referaient.
Dans les sessions immobilier de Tribune, des créateurs vérifiés expliquent leurs montages en direct, et vous pouvez poser votre question dans le chat. Ce n'est pas un conseil fiscal personnalisé, mais c'est un bon moyen d'arriver chez le comptable avec les bonnes questions. Les premières minutes sont libres.