Location courte durée : ce que la réglementation change en 2026
Abattement divisé, plafond abaissé, enregistrement national obligatoire, DPE exigé, communes qui limitent à 90 jours : la loi Le Meur a changé l'équation de la location courte durée. Voici ce qui s'applique en 2026, et ce que ça change aux chiffres.
Pendant des années, la location courte durée a été présentée comme la façon la plus simple de rentabiliser un appartement : des loyers deux fois plus élevés qu'en location classique, un abattement fiscal généreux, peu de contraintes. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a changé presque chacun de ces points, et ses effets se font pleinement sentir en 2026.
Ce qui suit résume les grandes règles nationales. Les communes disposent de nouveaux pouvoirs, et les règles varient beaucoup d'une ville à l'autre : vérifiez toujours auprès de votre mairie avant d'acheter ou de mettre en location.
La fiscalité : le meublé non classé perd son avantage
Jusqu'en 2023, un meublé de tourisme non classé bénéficiait d'un abattement de 50 % au micro-BIC. Depuis la loi Le Meur, il ne bénéficie plus que de 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes par an. Un meublé de tourisme classé conserve 50 %, avec un plafond relevé à 83 600 € pour les revenus de 2026.
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € |
| Meublé de tourisme classé, chambres d'hôtes | 50 % | 83 600 € (revenus 2026) |
| Meublé de longue durée | 50 % | 83 600 € (revenus 2026) |
Concrètement, pour 12 000 € de recettes en non classé, la base imposable passe de 6 000 € à 8 400 €. Le classement en meublé de tourisme, délivré après visite d'un organisme agréé, ou le passage au régime réel deviennent les deux leviers à étudier. Le réel permet de déduire les charges et d'amortir, avec la réintégration des amortissements à la revente introduite en 2025.
Les nouvelles obligations
Tout meublé de tourisme doit être déclaré via le téléservice national, au plus tard le 20 mai 2026. Le numéro d'enregistrement doit figurer sur chaque annonce.
Dans les communes soumises à autorisation de changement d'usage, une nouvelle autorisation exige un DPE au moins en classe E. Tous les meublés de tourisme devront atteindre la classe D d'ici 2034.
Une copropriété peut désormais interdire les nouvelles locations touristiques à la majorité des deux tiers, lorsque son règlement prévoit un usage d'habitation.
Changement d'usage, compensation, quotas, zones réservées : à vérifier en mairie, commune par commune.
Résidence principale : 90 jours dans certaines villes
Louer sa résidence principale reste possible sans changement d'usage, dans la limite de 120 jours par an. La loi permet désormais aux communes d'abaisser ce plafond à 90 jours. Paris l'applique depuis le 1er janvier 2025, et d'autres grandes villes ont suivi ou l'envisagent.
Pour une résidence secondaire ou un bien acheté pour être loué, c'est l'autorisation de changement d'usage qui décide, et dans les grandes villes elle est souvent conditionnée à une compensation : transformer une surface équivalente de bureaux en logement, ce qui est hors de portée d'un particulier. Certaines communes créent aussi des quotas ou des zones où les nouveaux meublés de tourisme sont interdits.
Ce que ça change à la décision
- Recettes brutes plus élevées dans les zones touristiques
- Ménage, accueil, linge, commission des plateformes
- Fiscalité alourdie si le bien n'est pas classé
- Risque réglementaire local, qui peut évoluer
- Loyer plus bas mais régulier
- Gestion légère, un bail d'un an ou neuf mois étudiant
- Abattement de 50 % au micro-BIC
- Encadrement des loyers dans certaines villes
L'écart de rentabilité entre les deux s'est réduit, et il dépend désormais beaucoup de la commune, du classement et du temps que vous pouvez y consacrer. Un bien qui ne tenait qu'avec la courte durée mérite d'être recalculé en longue durée avant tout achat.
Le coût de gestion est l'autre poste souvent sous-estimé. Entre la commission des plateformes, le ménage entre chaque séjour, le linge, les consommables, l'usure plus rapide du mobilier et, si vous déléguez, une conciergerie qui prend couramment 20 % des recettes ou davantage, l'écart de recettes avec la location classique fond vite. Un taux d'occupation annoncé par une conciergerie ou un simulateur n'est qu'une estimation : les chiffres réels d'un bien comparable valent mieux.
Il faut aussi garder en tête que la réglementation locale bouge. Une commune peut adopter un quota, abaisser la limite de jours ou créer une zone réservée en cours de route. Un projet d'achat qui ne tient que par la location courte durée porte donc un risque supplémentaire, que le prix du bien ne reflète pas toujours.
Parler à ceux qui louent encore
Les textes disent ce qui est permis ; les propriétaires qui louent en courte durée savent ce que ça donne vraiment dans leur ville, avec les nouvelles règles, les taux d'occupation réels et les coûts de gestion. C'est cette partie qui manque dans les guides.
Dans les sessions immobilier de Tribune, des créateurs vérifiés parlent de leurs biens en direct. Vous pouvez leur demander comment ils se sont adaptés, dans le chat, pendant la session. Les premières minutes sont en écoute libre.